За рік до відкриття ринку землі орендарі мусять дотримуватися низки рекомендацій, якщо не хочуть втратити можливість у майбутньому скористатися переважним правом викупу орендованих земель. Про це розповів Сергій Пагер, керуючий адвокат «Адвокатського бюро Сергія Пагера» 26 травня під час вебінару на тему «Електронне землевпорядкування: чи потрібен перехід в онлайн?», пише propozitsiya.com.
На його думку, щоб не втратити земельний банк, а, отже, й можливість його викупу, орендодавці повинні:
- провести аудит земельного банку;
- перевірити стан розрахунків з орендодавцями;
- укласти додаткові договори до діючих договорів оренди, в яких продовжити їх дію і унеможливити їх розірвання в односторонньому порядку;
- оформити та відобразити офіційні джерела доходів;
- докласти зусиль для забезпечення позитивної кредитної історії;
- перевірити структуру бізнесу на предмет захищеності від рейдерства.
Аудит земельного банку Сергій Пагер радить проводити з застосуванням якої-небудь електронної системи, яка буде автоматично нагадувати про можливі зміни в структурі земельного банку, як-от наближення закінчення договорів оренди.
Стан розрахунків з орендодавцями має дуже важливе значення, оскільки невиплата або затримка орендної плати – головна причина дострокового розірвання договорів через суд. Ясна річ, при цьому виплата повинна бути документально підтвердженою.
Щодо продовження терміну дії договорів, то, як розповів Сергій Пагер, більшість його знайомих і клієнтів починає спілкуватися з орендодавцями на тему можливості продовження договору, а зараз – також і їхніх планів щодо продажу землі відразу після відкриття ринку – вже за 5 років до завершення терміну дії чинного договору. Як додав адвокат, за його спостереженнями продати землю хочуть від 8 до 15% пайовиків.
Він підкреслив, що настійно не рекомендує використовувати типові договори про оренду. Також С. Пагер звернув увагу орендарів на важливість пунктів договору, що обумовлюють одностороннє розірвання договору. «Я зустрічав договори, де орендодавець може без повідомлення і без зазначення причин розірвати договір в односторонньому порядку», – пояснив він. Такі договори несуть велику загрозу втрати земельного банку для орендаря.
Також дуже важливими для орендарів є пункти, що стосуються продовження дії договору і закріплення переважного права на продовження дії договору і на придбання землі. В цьому випадку адвокат радить вносити в договір пункт, згідно з яким якщо орендодавець не заявить за місяць (або два чи три) до закінчення дії договору про своє бажання його розірвати, то договір автоматично продовжує свою дію.
Джерело: propozitsiya.com
