Скільки можна заробити на паркомісці – економіка, прибутковість, пасивний дохід
Київ будувався за часів, коли автівок у мешканців було значно менше. Статистика свідчить, що нині на трьох киян припадає одне авто. Оптимальний показник паркувальних місць у таких умовах – 1,5 на квартиру. Однак, дефіцит їх у столиці на сьогодні сягає близько 60% від реальної потреби. Це хронічна проблема Києва. Вирішити її допоможе лише активна розбудова підземних паркінгів – цей напрям вже довів свою ефективність у багатьох європейських містах.
Нині підземні паркінги зводяться переважно в сучасних житлових комплексах та торгово-розважальних центрах. В умовах війни їхнє значення лише зростає: під час повітряних загроз споруда слугує сховищем не лише для автівок, а й для людей.
Проте, винятково утилітарними функціями машиномісце у підземному паркінгу не обмежується. Це чудовий інвестиційний актив: низький поріг входу, максимальна автономність, висока ліквідність та пасивний дохід. Отже, найбільш прийнятний формат для інвесторів, які прагнуть оптимального співвідношення ризику та прибутковості.
Чому ціни зростають?
Сьогодні попит на паркувальні місця у Києві високий і, очевидно, буде зростати й надалі. Більше того, після початку повномасштабного вторгнення ціни на них зростають подекуди швидше, ніж на житлову нерухомість. Експерти пояснюють це дефіцитом пропозиції та обмеженими можливостями будівництва підземних паркінгів у щільній міській забудові.
Зростання цін на машиномісця залежить від сукупності чинників: загального здорожчання будівництва та матеріалів, дефіциту робочої сили, підвищеного попиту. На останній фактор впливає ще й безпекова ситуація – під час війни залишати автомобіль у підземному паркінгу значно менш ризиковано, ніж на відкритій місцевості чи на подвір’ї. Саме тому девелопери прагнуть збільшувати кількість паркомісць у своїх проєктах. Це стосується усіх класів нерухомості.
Керівниця департаменту продажів девелоперської компанії Greenville Сусанна Караханян зауважує, що у якісних проєктах внутрішня територія відводиться для дозвілля людей, а не для паркування автомобілів.
“Забудовник зацікавлений, щоб не було дефіциту паркомісць, інакше це призведе до автомобільного колапсу. Наприклад, у наших київських проєктах Greenville Park і Greenville на Печерську коефіцієнт кількості машиномісць у співвідношенні до кількості квартир становить 0,85:1 – цілком оптимальний показник. Сучасні житлові комплекси, особливо ті, що складаються з багатьох будинків, представляють собою єдину екосистему з розвиненою внутрішньою територією, де є зелені зони, дитячі майданчики, різноманітні заклади, арт-простори, інсталяції, місця для прогулянок, вигулу тварин, занять спортом. Подвір’я, вщент заповнене автомобілями, не лише суперечить концепції проєкту, але й заважає комфорту мешканців”, – зазначає Сусанна Караханян.
Вартість місця у підземному паркінгу перевищує вартість наземного, оскільки суттєво відрізняється економіка будівництва.
“Ціна залежить від сегменту, масштабу житлового комплексу, району, локації, типології паркінгу тощо. З початку повномасштабного вторгнення вартість машиномісця у Києві зросла в середньому на 30%. Звісно, на старті будівництва воно буде дешевшим, ніж після введення в експлуатацію. Різниця сягає до 40%”, – констатує девелопер.
Наразі середня ціна місця у підземному паркінгу житлового комплексу бізнес-класу у столиці становить від $25 до $32 тисяч. За даними порталу DIM.RIA, це на 18% дорожче, ніж минулого року.
Чому варто інвестувати?
Донедавна паркомісце розглядалося як певний додаток до нерухомості: третя за пріоритетністю мета покупця після придбання квартири та ремонту в ній. Тепер це самостійний актив, здатний приносити прибуток. А інвестиції в паркомісця стали новим трендом на ринку з власною логікою та економікою. Девелопери все частіше продають їх окремо від житла.
“Головна особливість – низький поріг входу і прогнозованість. За суму, вкладену в квартиру або комерційне приміщення, можна придбати декілька паркомісць і створити повноцінний гнучкий портфель об’єктів під оренду, перепродаж або власне використання. Це чудовий актив для тих, хто прагне мінімізувати ризики та отримувати стабільний дохід”, – відзначає Сусанна Караханян.
Паркомісце – обмежений інфраструктурний ресурс зі зростаючим попитом, особливо у містах-мільйонниках. На відміну від нього, квартира або комерційна нерухомість потребує значних витрат на експлуатацію та управління. До того ж, вкладатися у підземний об’єкт під час війни менш ризиковано, ніж у житло на високих поверхах.
Яка дохідність?
Це майже ідеальна “консервативна” модель для отримання пасивного доходу, хоча період окупності довший. Зважаючи на високий попит, простій буде мінімальний. Стан машиномісця залишається придатним до експлуатації роками, оскільки бетон не потребує ремонту. З квартирою треба бути готовим до амортизаційних витрат, заміни меблів, сантехніки, шпалер. У паркінг ви інвестуєте лише один раз на початку та отримуєте стабільний кешфлоу.
Як це відображається у цифрах? Наприклад, у столичному житловому комплексі Greenville Park середня вартість паркомісця з усіма додатковими витратами становить $32 640. Якщо здавати його в оренду за $245 щомісяця (із розрахунку 40 грн за годину, 9 годин на добу), щорічний дохід становитиме $2 945. Отже, потенційна дохідність дорівнює 9,02% річних. До речі, у багатьох європейських країнах, згідно аналітичних оглядів, середня річна прибутковість машиномісця коливається в діапазоні 6-11% залежно від міста, країни та формату. У свою чергу, банківські депозити у ЄС дають лише 1-2% на рік.
“Цінність паркомісця полягає в розташуванні та середовищі навколо. Критично важливим для дохідності є близькість до інфраструктури: осередків ділового життя, ресторанів, лікарень, закладів освіти, культурних центрів, спортзалів, салонів краси, готелів, банків, державних установ тощо. Саме тому краще обирати житлові комплекси, розташовані в центрі або ближче до нього”, – підкреслює Сусанна Караханян.
Якщо порівнювати відкрите та підземне паркування, то дохідність останнього вища. Підземні об’єкти у житлових комплексах надійніші та безпечніші, тому привабливіші для тих автовласників, хто дбає про своє авто. Також у них є гаражні бокси, місця для підзарядки електрокарів та інші вигідні опції. Вони дорожчі, але генеруватимуть більше прибутку, який можна використати для фінансової “подушки”, освіти, розширення інвестиційного портфелю.
Щодо сегменту, то в бізнес-класі є стабільні платоспроможні орендарі, вища дисципліна оплат, краща ліквідність і менша чутливість до криз. Аналітики ринку прямо називають київський бізнес-клас найкращим у співвідношенні капіталовкладень, ризиків та дохідності.
А як в Європі?
У Європі та США ринок паркінгів давно інституціоналізований: власники машиномісць часто передають їх в управління професійним операторам, які відповідають за заповнюваність, тарифну політику, технічне обслуговування та адміністрування. Інвестор у такій моделі отримує пасивний дохід, не займаючись експлуатацією.
▪️ APCOA Parking – найбільший оператор у Європі, в його управлінні понад 1 млн паркомісць у 400 містах. Він працює за моделлю аутсорсингового управління: власниками можуть бути девелопери, муніципалітети, аеропорти чи інституційні інвестори, тоді як фонд бере на себе всю комерційну та операційну діяльність.
▪️ Indigo Group управляє паркінгами у Європі, Північній та Південній Америці, працюючи переважно за концесійною моделлю або договорами управління для муніципалітетів та приватних власників. Саме Indigo часто виступає оператором для інвестиційних програм, де приватні інвестори купують окремі паркомісця, а управління здійснює компанія.
▪️ LAZ Parking – один із найбільших операторів у Північній Америці. Компанія не лише управляє паркінгами за контрактами, а й через підрозділ LAZ Parking Realty Investors купує та управляє об’єктами спільно з інституційними інвесторами у 600 містах США. За останні роки обсяг таких угод перевищив $2 млрд.
На відміну від української практики, де власники машиномісць поки що самостійно займаються управлінням активами, у західних країнах паркінги давно стали окремим напрямком інвестиційної діяльності.