Банкіри: “єОселя” покриває 93% іпотечних кредитів в Україні

“єОселя” залишається єдиним драйвером ринку іпотеки. / Freepik

Український ринок іпотечного кредитування демонструє ознаки відновлення, проте його прогрес фактично забезпечується державною програмою “єОселя”. Незважаючи на збільшення обсягів позик та пожвавлення на первинному ринку нерухомості, частка іпотеки в угодах купівлі-продажу житла залишається незначною, а банки неохоче нарощують кредитування без посилення гарантій для себе.

Про це заявила перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі Конфедерації будівельників України, за інформацією Delo.ua.

Ринок нерухомості адаптується, але попит залишається вразливим

За словами Олени Дмітрієвої, перше півріччя 2026 року позначилося для ринку житла поступовою адаптацією до умов війни. Проте рішення українців щодо придбання нерухомості, як і раніше, значною мірою залежать від безпекової обстановки.

“Попит залишається надзвичайно чутливим до масованих ракетних атак, перебоїв з електроенергією та загальної економічної невизначеності”, – зазначила вона.

Додатковим чинником стало здорожчання самого житла. З огляду на послаблення національної валюти та зростання собівартості будівництва, ціни на нерухомість продовжують тенденцію до підвищення.

Попри це, банкірка звернула увагу на те, що житло все ще залишається відносно доступним за історичними показниками. Зокрема, співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років, що є прийнятним індикатором для ринку.

Іпотека зростає швидше за весь кредитний ринок

Згідно з даними Глобус Банку, станом на 1 червня 2026 року сукупний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн. За останній рік іпотечні портфелі банків збільшилися на 35%, тоді як загальний кредитний портфель зріс лише приблизно на 10%.

Однак, навіть з таким приростом, іпотека залишається не надто поширеним фінансовим інструментом.

“Частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%”, – підкреслила Дмітрієва.

За її словами, іпотечні кредити наразі мають лише приблизно 42 тисячі українських сімей, що відповідає близько 0,4% усіх домогосподарств країни.

Головний драйвер – державна “єОселя”

Основною рушійною силою ринку залишається саме державна програма.

“Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається “єОселя”. Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, – вважає Дмітрієва.

Від початку функціонування програми вже було видано близько 28 тисяч кредитів на загальну суму 49 млрд грн.

Наразі саме на “єОселю” припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів, які оформлюються в Україні.

При цьому темпи видачі продовжують прискорюватися. Якщо за перше півріччя 2025 року за програмою було видано кредитів на 5,5 млрд грн, то за аналогічний період 2026 року – вже на 8,4 млрд грн.

Банки активніше кредитують новобудови

Однією з ключових тенденцій першого півріччя стала зміна структури іпотечного кредитування.

Найбільш стрімко зростає сегмент кредитів під заставу майнових прав на квартири, які ще перебувають на стадії будівництва. За словами Дмітрієвої, кількість таких кредитів збільшилася на 146%, а їхня частка у структурі нових іпотек зросла з 17% до 27%.

Крім того, кредити на придбання готового житла від забудовників зросли на 31%, тоді як на вторинному ринку приріст становив 45%.

У середньому, щомісяця банки видають близько 207 кредитів на житло, що будується; ще 238 кредитів – на вже готові квартири від забудовників.

За оцінкою банкірки, саме ці два сегменти щомісяця забезпечують будівельним компаніям близько 884 млн грн фінансування.

“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше виступає не лише як інструмент придбання житла, а й як джерело фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів”, – пояснила вона.

Державні банки фактично контролюють ринок

Сьогодні іпотеку в Україні видають лише 12 із 59 банків. До програми “єОселя” долучилися десять банків, проте близько 80% усіх кредитів оформлюють саме державні фінансові установи.

Загалом же 93% усіх іпотечних кредитів припадає лише на п’ять банків.

Водночас банки з іноземним капіталом наразі майже не беруть участі в іпотечному кредитуванні.

“ЄОселя” стає доступнішою

Після запровадження компенсації частини першого внеску та платежів для внутрішньо переміщених осіб, їхня частка серед нових позичальників сягнула 20%.

Також із грудня мобілізовані військовослужбовці можуть оформлювати кредити під 3% річних. Наразі вони становлять близько 7% усіх учасників програми.

Найчисельнішою категорією позичальників залишаються сім’ї з двох осіб. Саме для них максимальну площу житла, яке можна придбати за програмою, збільшили з 52,5 до 73,5 кв. м.

Головний бар’єр – слабкий захист кредиторів

Незважаючи на позитивну статистику, банкірка переконана, що ринок не зможе повноцінно розвиватися без системних законодавчих змін.

Найбільшою проблемою вона називає складність повернення заставного майна у випадку неповернення кредиту.

“За таких обставин банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний”, – наголосила Олена Дмітрієва.

Ситуацію також ускладнюють тривалі судові процеси, мораторій на реалізацію окремих предметів іпотеки, нові вимоги НБУ до капіталу банків, високе податкове навантаження на банківський сектор.

За словами експертки, навіть за високого попиту банки можуть бути обмежені у можливостях нарощувати кредитування.

Що може змінити ситуацію

Новий імпульс розвитку ринку може надати програма, яку “Укрфінжитло” розробляє спільно зі Світовим банком. Зокрема, передбачається компенсація до 20% суми кредиту, відшкодування процентної ставки протягом перших чотирьох років; та мінімальний початковий внесок 5–10%.

Загальний бюджет програми оцінюється у 390 млн доларів. Очікується, що за три роки вона дозволить видати 20–30 тисяч нових іпотечних кредитів, фактично подвоївши нинішні обсяги ринку.

Основний акцент нової моделі планують зробити на вторинному житлі, тоді як “єОселя” і надалі залишатиметься головним інструментом підтримки первинного ринку.

“Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, в Україні змінюються умови державної програми доступного кредитування “єОселя”. Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, а також члени сімей полеглих захисників і захисниць зможуть скористатися пільговою іпотекою зі ставкою 3% річних.