Фермерам потрібно встигнути за півроку переукласти договори оренди, аби не залишитися без землі
4 хв. читати20 лютого 09:05
Набула чинності низка змін, які, за задумом їх авторів, мають протидіяти рейдерству. Теґи: земляземельні відносини
Насамперед новації стосуються державної реєстрації речових прав на нерухомість, особливо в частині прав на оренду землі. Усе це має й інший бік у контексті обіцяного ринку землі.
Автоматична пролонгація
Ідеться про закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5.12.2019 №340-ІХ. Ним унесено зміни до Земельного, Господарського та Цивільного кодексів, а також законів «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань».
Міністерство юстиції в листі від 21.01.2020 №650/8.4.1/32-20 звернуло увагу на те, що перш за все розмежовуються два правові механізми у відносинах оренди землі: пролонгація чинних договорів і переважне право на укладення нових. Для цього договори оренди поділяються на строкові та строкові з пролонгацією.
Відмінність полягає в тому, що перші припинятимуть дію після закінчення строку, на який вони укладені, а другі — ні. Проте для автоматичної пролонгації необхідно, аби такі відомості були зазначені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідно, під час реєстрації договорів оренди ознака його пролонгації стає обов’язковим атрибутом.
У Мін’юсті зауважили, що правила, визначені в ст.1261 ЗК, поширюватимуться на договори оренди, укладені або змінені після набрання чинності законом №340-ІХ, що відбудеться після 15.07.2020. Проте згідно з новою ст.1261 ЗК умова про поновлення договору не може встановлюватися щодо ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на них розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача. Це означає, що держава готується підживлювати ринок землі за рахунок угідь, строк оренди яких збігатиме.
Отже, після цієї дати орендарі вже не зможуть розраховувати на укладання договорів з урахуванням умов нині чинної ст.33 закону, зокрема в частині їх поновлення. Натомість ці правила діятимуть для тих договорів, що будуть укладені хоча б днем раніше. Звісно, якщо за цей час законодавець не внесе ще якихось змін, а судова практика не зробить ухилу в бік захисту прав власника.
Нотаріальна вимога
Попри зауваження експертів, законом №340-ІХ запроваджується інститут вимоги нотаріального посвідчення правочину. Це дає право власнику ділянки вимагати нотаріального посвідчення договорів про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій), договору оренди землі, а також скасувати таку вимогу (стст.791, 1021 ЗК, ст.14 закону «Про оренду землі»).
Крім того, учасник приватного підприємства може наполягати на вимозі нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є його частка в статутному капіталі (ст.113 ГК), або на засвідченні справжності підпису під час прийняття ним рішень.
У Мін’юсті звертають увагу на те, що встановлення такої вимоги є одностороннім правочином, який також підлягає нотаріальному посвідченню. За своєю правовою природою, така вимога є обтяженням речових прав та реєструється в порядку, визначеному законом. Відповідні відомості вносяться до єдиного державного реєстру юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань нотаріусом, яким посвідчено або скасовано вимогу щодо нотаріального посвідчення правочину.
Ціна нерухомості, вартість оренди
Також до держреєстру прав уноситимуться відомості про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього чи розмір плати за користування ним. При цьому закон №340-ІХ не передбачає витребування державним реєстратором додаткових документів про оцінку об’єкта нерухомого майна.
Такі відомості вносяться виключно на підставі документів, поданих для реєстрації (у разі їх наявності). Наприклад, у разі продажу права оренди на земельних торгах у формі аукціону до реєстру вноситься вартість такого продажу.
Крім того, у Мін’юсті звернули увагу на те, що такі відомості вносяться саме під час держреєстрації речового права й не вимагають актуалізації, приміром у зв’язку зі зміною розміру орендної плати за землю.
До речі, п.4 ч.1 ст.4 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції закону №340-ІХ) відносить іпотеку до обтяження речового права на нерухоме майно. Це, як звертають увагу в міністерстві, впливатиме на належне визначення територіальності проведення реєстраційних дій. Адже державна реєстрація обтяжень згідно з ч.5 ст.3 цього закону (у редакції, що набула чинності з 2.11.2019) проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомості.
Джерело: Закон і бізнес
Джерело: agroreview.com
