-
Віталій Кравченко
журналіст
турбулентності / Колаж Delo.ua” width=”850″ height=”550″ />
Земельний ринок, як органічна складова бюджетоформуючої аграрної сфери, лишається надзвичайно важливим у часи історичної та економічної нестабільності / Колаж Delo.ua
Обсяг ринку земельних угідь сільськогосподарського призначення перетнув рубіж в один мільйон гектарів. Delo.ua дослідило великий масив даних стосовно земельних угод купівлі-продажу та виокремило основні тенденції та закономірності.
Земельний ринок сільськогосподарського призначення було фактично відкрито в Україні 1 липня 2021 року, через півтора року після затвердження відповідного закону щодо скасування мораторію. З цього часу та за станом на початок березня 2026 року було укладено 334 803 угоди купівлі-продажу земельних площ загальною площею 1,001 млн гектарів.
Підвищення підприємницької діяльності у перші ж місяці функціонування земельного ринку ще раз засвідчило, наскільки назрілою та очікуваною була дана реформа.
Десятиріччя дії мораторію створили відкладений попит і пропозицію земельних ділянок, насамперед із боку власників земельних паїв. Тому, незважаючи на те, що на початковому етапі ринку не все було адміністративно бездоганно – приміром, підключення нотаріусів до системи Державного земельного кадастру (ДЗК) потребувало часу та налагодження функціоналу, початкові показники ринку були разюче високими у всіх без виключення областях та обчислювалися майже усюди тисячами гектарів за півріччя.
Створено редакцією Delo.ua
У 2022-му новостворений ринок входив з прогнозами як мінімум тризначної динаміки та розробленими інвестиційними планами учасників.
А далі настало 24 лютого.
Земельні коливання
Результати за 12 місяців 2022 року мінімум у третині регіонів були меншими, ніж за шість місяців 2021-го, і це з урахуванням, що перші два з них система лише тестувалася. Зі зрозумілих причин, найбільш вражаючим було падіння в областях, наближених до лінії бойового зіткнення (ЛБЗ): у Харківській області обсяг угод впав з 18,9 тис. га за пів року 2021-го до 7,9 тис. га за підсумками 2022-го, у Херсонській – з 11,3 тис. га до 3,1 тис. га 1,9 тис. га, Запорізькій – з 4,9 тис. га до 1,9 тис. га.
Аграрна сфера терміново перебудовувала формат діяльності та в реальному часі вчилася працювати в умовах заблокованої морської логістики та лінії фронту, яка динамічно змінювалася. Тому навіть у відносно безпечних областях України ділова активність також була призупинена.
Так, в аграрній Кіровоградській області за підсумками 2022 року площа ділянок, залучених до обороту, становила лише 5,8 тис. га проти 7,7 за попередні пів року, а у дуже привабливій Полтавській області – 5,3 тис. га проти довоєнних 7,0 тис. га.
Крім того, з 25.02.2022 до 05.05.2022 транзакції не проводилися, оскільки реєстри нерухомості були закриті, щоб запобігти паніці та імпульсивному скиданню активів.
Тільки в другому кварталі 2023 року ринок поступово почав відновлюватися після шоку та компенсувати майже річну перерву. Активізацію також стимулювало бажання фізичних осіб-покупців “встигнути” та скористатися останнім роком пільг перед допуском на ринок юридичних осіб.
Останні два роки обсяги транзакцій на ринку землі не демонстрували значних коливань і перебували в межах 300-350 тис. га.
“Якщо говорити про відсоток земель, які раніше перебували під мораторієм, а наразі відчужені, то за станом на початок березня 2026 року він становив всього 5,8%, тобто відповідав консервативним європейським показникам”, – зазначає Дмитро Макаренко, голова Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, яка є адміністратором профільної інфраструктури та здійснює моніторинг ринку. За його словами, у 2025 році динаміка на ринку землі була “в рамках середніх показників” і порівнянних результатів у відомстві очікують за підсумками 2026-го – із застереженням, що в умовах військової агресії робити точні прогнози необхідно зі значною долею припущень.
Ціни
Зважаючи на те, що Україна перебуває у стані війни, ціноутворення будь-яких активів неминуче коригується на цей понижувальний фактор.
На початок 2026 року середня вартість гектара становила 64 631 гривню або близько 1 500 USD. З моменту відкриття ринку фактичне зростання ціни за гектар у гривні значною мірою нівелювалося інфляцією. У доларовому вираженні вартість ділянок збільшується приблизно на 10% на рік.
Створено редакцією Delo.ua
Позитивна динаміка властива для абсолютної більшості регіонів, за винятком наближених до ЛБЗ. Зокрема, у Полтавській області середня ціна за гектар зросла з 1454 дол. за підсумками 2021 року до 1861 дол. наприкінці 2025-го. Тоді як у Запорізькій області показник за 4,5 роки зменшився з 927 дол. до 888 дол. за гектар.
Варто зазначити, що в частині ставок оренди такої кореляції з фактором безпеки майже немає або вона значно слабша. Оскільки формат тимчасового користування передбачає менші фінансові витрати, ставки продовжують бути конкурентоспроможними та залежать насамперед від характеристик ділянок.
Зростання цін також стримувало штучне обмеження допуску на ринок покупців-юридичних осіб у перші півтора року функціонування ринку. Це був вимушений компроміс, на який погодився законодавець, щоб знизити напругу дискусії та зняти частину побоювань аграріїв, які переживали, що середній фермер не витримає конкуренції з великим агрохолдингом. В результаті програв продавець-власник паю, оскільки, як показала практика, традиційно ціни юридичних осіб на 500 доларів вищі, ніж фігурують в угодах із “фізиками”. За підсумками 2025 року юридичні особи платили за землю в середньому 1 788 USD/га, тоді як фізичні особи-покупці – 1 135 USD. При цьому їх цікавлять принципово різні ділянки та формати лотів, тож про пряму конкуренцію між ними найчастіше не йдеться.
Портрет покупця
Головні покупці сільськогосподарської землі в Україні – це діючі агровиробники, які поступово викуповують або дозакуповують ділянки, які орендуються, формуючи у власності земельний банк.
Згідно із Земельним кодексом, орендар має переважне право викупу – воно було закріплено, щоб унеможливити порушення збалансованого агровиробництва у випадку купівлі оброблюваної ділянки третіми особами.
Прогнози про те, що земля стане новим інвестиційним інструментом для віддалених від АПК портфельних інвесторів, можливо, і виправдалися б, якби не почалася повномасштабна війна. Сервіси-посередники інвестбанків, створені для підбору земельних ділянок, не демонструють великих обсягів продажу, в тому числі й через невелику пропозицію вільних ділянок, не обтяжених орендними відносинами.
Два роки, що пройшли з моменту допуску ринку юридичних осіб, спростували і стереотип протистояння великих аграрних формувань.
У всіх областях більшість угод здійснюються інвесторами-фізособами, причому різниця в деяких регіонах може бути дворазовою. Так, за перші три місяці 2026 року у Вінницькій області 521 угоду було здійснено юридичними особами проти 836 – фізичними, у Сумській – 571 проти 895 відповідно.
Створено редакцією Delo.ua
Географія
Регіональна ринкова активність є закономірним результатом площі області (за винятком Донецької та Луганської).
Зокрема, не найбільш благополучна у воєнному плані Сумська область лідирує в топі регіонів, де було укладено найбільше угод купівлі-продажу землі (32 396) через великі масиви, які розташовані віддалено від кордону. Також у топі рівнинні області з розвиненим сільським господарством, такі як Полтавщина та Вінниччина.
У регіонах на Заході країни, попри релокацію бізнесів та очікуване інвестиційне піднесення, найменша кількість угод. Причини – у відсутності вільних площ та спочатку малих масштабах регіонів.
Зокрема, у західних областях площа середнього лоту становить всього 0,5-0,9 га на угоду за середнього показника по країні 3 га.
Створено редакцією Delo.ua
Замість висновків
Ринок землі, як невід’ємна складова бюджетоутворюючої аграрної галузі, залишається вкрай важливим у період історичної та економічної нестабільності.
Понад чотири роки практики не підтвердили початкові побоювання противників реформи, зокрема, про масове скуповування земель та придбання гектарів “за копійки”. Власники паїв поводяться досить обережно, не поспішаючи позбуватися активів, а конкуренція на регіональному рівні виглядає здоровою.
Що стосується ризиків військового характеру, то вони в основному стосуються кібератак та загроз для інфраструктури, яка забезпечує роботу ринку – в першу чергу системи ДЗК. Збоїв у її функціонуванні не було, принаймні таких, які стали б помітними в публічній площині, при цьому в ДЗК навіть з’явилися нові сервіси. З огляду на обмеженість державного фінансування, значну роль у забезпеченні, захисті та розвитку відіграла міжнародна допомога. Зокрема, з боку JICA (Японська агенція міжнародного співробітництва), яка продовжила підтримку сервісного обладнання, а також виступає партнером у проєкті розвитку потенціалу національної інфраструктури геопросторових даних в Україні.